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5 月27 日，国家发改委联合证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，规范保障性租赁住房资产发行基础设施REITs 的相关工作。同日，沪、深交易所分别公告已申报保障性租赁住房基础设施REITs 项目各1 个。保障性租赁住房REITs可能具备租金表现稳定的特点，又可能凭借土地出让金的减免，而有在一二线城市不断推广铺开的可能性。投资者在2022 年6 月既迎来在利率下降周期，以大资金和合理价格配置REITs 资产的可能机遇(因为解禁)，又迎来了在一级市场申购全新类别REITs 的机遇。我们看好REITs 市场的未来，建议投资者积极参与。
政策引导保障性租赁住房REITs 试点加速开展。5 月27 日，发改委、证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下称“通知”)，规范保障性租赁住房资产发行基础设施REITs 的相关工作，通知强调了保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义，对落实房地产市场平稳健康发展有关要求进行了细致说明，严格规范了回收资金用途，明确了参与方监督职责，要求切实加强各单位的沟通协作，通知与日前国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》相呼应(以下称“意见”)，积极落实了意见针对盘活存量资产、扩大有效投资的建议，推动基础设施REITs 市场有序健康发展。
申报审批加速，资产品类纳新。同日，上交所、深交所分别公告已申报保障性租赁住房基础设施REITs 项目各1 个，这意味着我国REITs 市场试点在扩容增类的过程中取得了实质性的突破，预计年内应能见到保障性租赁住房REITs 的挂牌。保障性租赁住房属958 号文新增覆盖(相较40 号文)的底层资产项目，我们认为，我国尚有大量且优质的存量基础设施资产，以保障性租赁住房项目审批推进为契机，未来，诸如水利设施、数据中心等尚未覆盖的基础设施资产也有望加速申报设立REITs 产品，我们认为，这些基础设施资产关乎国计民生，合理的运营管理能产生良好的社会效益，通过REITs 等金融手段实现市场化发行，可有效回收前期投入继而进行新的基础设施项目建设，提高资金的使用效率。
为什么是保障性租赁住房 1)保障性租赁住房本身的社会意义重大，推动保障性租赁住房的筹建有助于解决我国新市民、青年人等群体住房困难问题；2)保障性租赁住房不同于商品房的一次性出售，而是要求运营主体进行长期稳定的运营，在解决社会层面的居民住房问题的同时，也是积极探索房地产发展新模式的有效途径；3)958 号文中对REITs 项目申报要求运营期原则上不低于3 年，且预计未来三年净现金流分派率原则上不低于4%，这与保障性租赁住房资产长期稳定运营的特征天然适配。保障性住房的租金本来具备政策性特征，一旦土地出让金可以减免，则大城市的保障性租赁住房的证券化价值，往往明显超过建安成本。低于社会平均水平的租金，意味着租金长期稳定(波动性应该明显低于高速公路，甚至大概率低于产业园)，而土地出让金的减免，又意味着盘活存量有市场依据；4)此外，通知明确禁止保障性租赁住房基础设施REITs 的原始权益人开展商品住宅和商业地产开发业务，体现了改革的稳步推进原则。目前两单已申报项目原始权益人均为当地安居集团(深圳人才安居集团及厦门安居集团)。
解禁、扩容两个角度推动REITs 市场走向成熟。一方面，从时间维度，2022 年6 月20 日REITs 市场将迎来第一批限售解禁，这可能也标志着我国REITs 市场逐步走向成熟。另一方面，市场扩容包含新REITs 产品的发行和存量产品的扩募两方面的含义。我们认为，无论是从新发行审批加速还是存量项目未来的扩募潜力的角度看，我国的REITs 市场规模都可能稳步增长。
风险提示：部分REITs 经营受到疫情冲击，未来现金分派波动的风险。对社会租金较低的三四线城市，预计保障性租赁住房很难成为好的REITs 底层资产，保障性租赁住房REITs 可能主要聚焦一线和强二线城市。
关注新的基础资产类别，积极参与REITs 的一二级市场。2021 年6 月之后，REITs 改革可谓成功，但新的底层资产并未出现。保障性租赁住房的底层资产数量庞大，且盘活保障性租赁住房资产颇受地方青睐。投资者在2022 年6 月既迎来了在利率下降周期，以大资金和合理价格配置REITs 资产的可能机遇(因为解禁)，又迎来了在一级市场申购全新类别REITs 的机遇。我们看好REITs市场的未来，建议投资者积极参与。
（文章来源：中信证券）
文章来源：中信证券